Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Bilindiği üzere, kira sözleşmesi belirli süreli yapılmış olsa bile konut ve çatılı işyeri kiralarında kendiliğinden sona ermemektedir. Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi ise bu hususa bir istisna teşkil etmektedir.

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği tek taraflı hukuki işlemdir. Yazılı tahliye taahhüdü ile kiracı, sözleşmenin uzamasını sağlamak konusundaki serbestisini önceden tahliyeyi taahhüt ederek sınırlamış olmaktadır. Makalemiz de tahliye taahhütnamesine ilişkin ayrıntılardan oluşmaktadır.

1. GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Türk Borçlar Kanunu m.352/1 de tahliye taahhüdüne ilişkin hüküm bulunmaktadır. Kural olarak tahliye taahhüdünün hem belirli hem de belirsiz kira sözleşmelerinde verilmesi mümkündür.

Kanun maddesi şu şekildedir:

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kanun maddesi uyarınca tahliye davasına/icra takibine dayanak oluşturacak geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığı için şu şartlar aramaktadır:

- Tahliye taahhüdü yazılı şekilde yapılmalıdır. 

Bu şart kanun maddesinde açıkça belirtilmiştir. Geçerlilik için anlaşılması gereken noter tarafından düzenlenmesi veyahut onaylanması değil adi yazılı şekilde yapılmış olmasıdır. Sözlü tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracının tahliyesi istenemez.[1]

- Tahliye taahhüdünde kiralayan veya yetkili temsilcisi bulunmalıdır.

Birden fazla kiracı olması durumunda tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiracıların tamamının taahhütte imzası bulunması gerekmektedir. Sadece bir kiracıdan alınan taahhütname tahliye için yeterli görülmemektedir. [2]

Bununla beraber kiracının vekil tayin ettiği bir kişi bu sözleşmeyi kiracıyı temsilen imzalayabilir. Yargıtay’a göre kiracı temsilcisinin özel temsil yetkisine sahip olması gerekirken doktrinde farklı görüşler de bulunmaktadır.[3]

- Tahliye taahhüdünde belirli bir tarihin gösterilmesi gerekir.

Tahliye tarihi kararlaştırılan kira süresinin bitiminden önceki veya sonraki bir tarih olabilir. Bu belirleme gün, ay ve yıl gösterilerek yapılabileceği gibi, belirli bir tarihe dayalı olaya göre de (örneğin 2008 yılının Cumhuriyet Bayramında) yapılabilir. [4]

Tarihin belirli bir yıl ya da ay gösterildiği hallerde tahliye taahhüdü tahliyeye imkan vermez.[5]

- Tahliye taahhüdü kiracının serbest iradesi ile verilmelidir.

Tahliye taahhüdü hata, hile veya korkutma yolları ile alınmış ise Türk Borçlar Kanunu irade sakatlıkları genel hükümleri uyarınca geçersiz sayılacaktır. Kiracı bu taahhüdü 1 yıllık süre içerisinde iptal etmesi gerekmektedir.

- Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin imzalanması sırasında yahut imzalanmadan önce verilmişse geçersiz olur.

Kanuna göre tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra alınması gerekmektedir. Kira sözleşmesi akdedilmeden önce veya kira sözleşmesi ile birlikte alınan kira sözleşmeleri geçersiz olup tahliye imkanı vermez. [6],[7]

Tahliye taahhüdünün belirli bir süre içerisinde yapılma zorunluluğu bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde belirlenen süre içerisinde alınabileceği gibi sözleşme süresinin uzatıldığı dönemlerde de alınabilir.

Boş tarihli Tahliye taahhüdü

Yargıtay tarih içermese bile kiracının içinde oturduğu taşınmazı belirli bir tarihte tahliye etmeye yönelik vaadini içeren tahliye taahhüdünü mutlak olarak geçerli saymaktadır.[8]

Bu durumda kiraya veren, boş olarak imzalanan tahliye taahhütnamesini istediği belirli bir tarih için doldurabilmektedir. Kiraya veren, tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanmadığı sürece tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracıyı tahliye edebilir.

2. TAHLİYE DAVASI VEYA İCRA TAKİBİ AÇMA SÜRESİ

Türk Borçlar Kanununun 352/1 maddesine göre kiralayan, tahliyesi taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliyeyi talep etmelidir. Bir aylık dava açma süresi zamanaşımı değil hak düşürücü süredir. Hak düşürücü süre olmasından sebeple dava açma süresi mahkemece resen gözetilir.

Bununla birlikte Türk Borçlar Kanununun 353 maddesine göre ‘Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.’ hükmü yer almaktadır.

Dava açma hakkını saklı tutan ihtarın en geç hak düşürücü süre geçmeden gönderilmiş ve kiracıya ulaşması gerekmektedir.  [9],[10]  

3. TAHLİYE SÜRECİ

Yazılı tahliye taahhüdünde kiralayan bu belgeye dayalı olarak kira akdini iki şekilde sona erdirebilir;

- Taşınmazın bulunduğu yerde icra takibi yoluyla tahliye:

İcra takibi yoluyla tahliye İcra ve İflas Kanunu 272. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanun maddesi şu şekildedir:

‘Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir

Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.

Tahliye emrinde: Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.’

Süresi içinde itiraz olmaz veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz sürenin bitiminde tahliye edilir. İtiraz durumunda kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemesi gerekmektedir.

- Taşınmazın bulunduğu yerde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmak:

Kanunda belirtildiği üzere genel mahkemelerde tahliye davası açılmakta olup taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır.

4. SONUÇ

Sonuç olarak her ne kadar kiracı sözleşmenin uzamasını sağlamak konusundaki serbestisini önceden tahliyeyi taahhüt ederek sınırlamış olsa da kanun koyucu tahliye taahhüdünde geçerlilik şartlarını düzenlemiştir. Taahhüdün geçerliliği için kanunda yer alan şekil ve içerik şartları taşıması gerekmektedir. Aksi halde taahhüde dayanarak tahliye imkanı verilmemektedir.

Leyla Sarı

KAYNAKÇA 

1 Gümüş, Mustafa Alper. Kira Sözleşmesi. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2012.

2 Burcuoğlu, Haluk. Yargıtay Kararı Is?ıg?ında 6570 Sayılı Yasa’ya Go?re Kiracının Tahliye Edilmesi. I?stanbul:  Filiz Kitapevi, 1993.

3 Yargıtay 3.HD 2002/414 E. 2002/1200 K. 04.02.2002 T.

4 Yargıtay 6.HD 1477/168 19.01.1992 T.

5 Gümüş, Mustafa Alper. Kira Sözleşmesi. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2012.

6 YİBK 5927 numaralı Resmi Gazete   15/28 04.10.1944 T.

7 Yargıtay 6.HD 206/334 27.01.2003 T.

8 Yargıtay 6.HD 2461/3391 27.03.2007 T.

9, İnceoğlu, Murat. Kira Hukuku. İstanbul: 12 Levha Yayıncılık, 2014.

10 Aksi yönde Gümüş, Mustafa Alper. Kira Sözleşmesi. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2012.