Kira Uyarlama Davası

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde vefa-pacta sund servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalı ve hükümlerine riayet olunmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.  Ahde vefa ilkesine göre koşulların değişmesi, ani ve risk taşıyan olayların meydana gelmesi sözün tutulmasında engel teşkil etmez. Taraflar gelecekteki koşulları göz önünde bulundurarak sözleşmeye taraf olurlar ve sözlerini tutmakla mükelleftirler. Yine belirtelim ki, sözleşme serbestliği ilkesi tarafların birbirleri karşısında eşit hak sahibi olarak bulunmalarını gerektirir.

Değişen durumların sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur. (MK m.1) Bu yöntemle sözleşmenin yorum yoluyla veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denir. [1,2]

Kira bedelinin kira sözleşmesinin sonuna kadar ileriye etkili olarak değişen şartlara uyarlanmasının mahkemeden talep edilmesine de kira uyarlama davası denir. Makalemiz de kira uyarlama davasına ilişkin ayrıntılardan oluşmaktadır.

1. KİRA UYARLAMA DAVASI ŞARTLARI

Kira uyarlama davasında temel olarak Türk Borçlar Kanunun m.138 de aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak uyarlama istenmektedir.  Önemle belirtmek gerekir ki, kira bedeli uyarlama davası her türlü kira sözleşmesine ilişkin açılabilir. Dava açılabilmesi için gerekli şartlar şu şekildedir: [3]

• Kira sözleşmesi bakımından işlem temelinin çökmesi sonucunu doğuran öngörülemeyen bir olağanüstü durum değişikliğinin gerçekleşmesi gereklidir.
• Uzun ve belirli süreli kira sözleşmesinin devamı süresince kira bedelinin belirlenmesine yönelik bir sözleşme şartının mevcut olmaması gerekir. Zira uyarlama davasının temel mantığı, tarafların uzun sürecek kira süresi boyunca kararlaştırılan kira bedeline müdahale imkanı oluşturacak sözleşmesel mekanizmalara yer vermemiş olmasına dayanır.
• Uyarlama davası açmak sadece uzun süreli kira sözleşmelerinde mümkündür; kısa süreli kira sözleşmelerinde mümkün değildir.[4] Zira kira süresinin kısalığı ‘öngörülemezlik’ şartının gerçekleşmesi olanağını zayıflatır. Ancak bir Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı 13.Hukuk dairesinin istikrarlı uygulamasının aksine kısa süreli kira sözleşmelerinde uyarlamayı mümkün görmektedir.[5] Süresiz kira sözleşmelerinde tarafların sahip oldukları tarafların sahip oldukları fesih bildirimi olanağı (TBK m.328) uyarlama davasına yer bırakmamaktadır. TBK m.347/1 uyarınca 1 yıllığına veya TBK m.327/2 uyarınca süresiz olarak yenilenen kira sözleşmelerinde uyarlama davası açılamaz.

Özetle uyarlama davası açılması için olağanüstü durum, öngörülemeyen veya öngörülmesi beklenmeyen bir durum olmalıdır. Bir durum öngörülebilir olsa bile, sonuçların kapsamı ve büyüklüğü önceden öngörülemiyorsa, öngörülmezlik şartı gerçekleşmiş sayılır. [6]

2. DAVA AÇMA SÜRESİ VE HUSUMET

Kira uyarlama davası ihtara gerek olmaksızın TBK m. 138’deki şartların varlığı halinde her zaman açılabilir. Bu davayı açmakta hukuki yararı bulunan kiralayan veya kiracı tarafından açılabilir.

Kira bedelinin uyarlama davası uygulamada aşırı enflasyon durumunda, edimler arasında aşırı oransızlık sebebiyle kiralayan lehine; kira bedelinin yabancı para üzerinden belirlendiği durumlarda yüksek oranlı devalüasyonlara bağlı olarak, edimler arasında aşırı oransızlık ve aynı zamanda aşırı ifa güçlüğü sebebiyle kiracı lehine gündeme gelmektedir. [7]

3. GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

6100 sayılı HMK’nın 4/1 maddesi hükmüne göre dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; kiralanan taşınmazların, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları görmekle görevli mahkeme Sulh Hukuk mahkemesidir.

Kira uyarlama davası; kural olarak davalının dava açıldığı tarihteki ikametgahı ya da sözleşmenin yerine getirileceği yani gayrimenkulün bulunduğu yerde açılır.

4. KİRA BEDELİ TESPİT İLE UYARLAMA ARASINDAKİ FARKLAR

• Kira bedeli tespit davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin açılmaktadır. Kira bedeli uyarlama davası ise her türlü kira sözleşmesine ilişkin açılabilir.
• Kira tespit davasının açılabilmesi için sözleşmede kira artış oranında bir belirsizlik olmalıdır veya artış oranı belirlenmiş olsa bile sözleşme beş yıldan uzun sürmüş olması gerekmektedir. Kira bedeli uyarlama davası için herhangi bir belirsizlik veya sözleşmenin beş yıldan uzun sürmüş olması gerekmemektedir.
• Sözleşme üzerinden beş yıl geçmeden açılan kira tespit davalarında mahkeme yeni kira bedelini kanunda belirtildiği gibi yıllık TÜFE oranını belirleyerek yeni bir kiraya hükmetmesi gerekmektedir. Beş yıl geçtikten sonra açılan kira tespit davasında ise emsal kira bedeli araştırması yapılmaktadır. Kira bedeli uyarlama davasında da mahkeme herhangi bir sınırlandırma olmaksızın yeni şartlara göre karar vermektedir. Hakim uyarlamayı hakkaniyet ve dürüstlük kuralı çerçevesinde yapar.
• Kira tespiti için olağanüstü koşullar aranmamaktadır. Kira artış oranında belirsizlik veya 5 yıllık sürenin geçmiş olması yeterlidir.  Kira bedeli uyarlama davasında  ise davalının kusuru dışında aşırı ifa güçlüğü yaratan olağanüstü koşulların varlığı gerekmektedir. 

5. SONUÇ

Sonuç olarak, tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar akitle bağlı tutulmazlar. Değişen koşullar uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur. Ancak sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. [8]

Leyla Sarı

KAYNAKÇA

1 Kılıçoğlu, Mustafa. Tahliye Tespit Uyarlama Tazminat ve Alacak Davaları. Ankara: Bilge Yayınevi, 2015.

2 Yargıtay 13.HD – 6791/9014 24.10.1994 T.

3 Gümüş, Mustafa Alper. Kira Sözleşmesi. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2012.

4 Yargıtay 13.HD – 13557/2495 10.03.2003 T.

5YHGK 13-852/864 30.10.2002

6 Baysal, s,171

7 Gümüş, Mustafa Alper. Kira Sözleşmesi. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2012.

8 Kılıçoğlu, Mustafa. Tahliye Tespit Uyarlama Tazminat ve Alacak Davaları. Ankara: Bilge Yayınevi, 2015.