Kira Tespit Davası ve Esasları

Kira sözleşmelerinde kira ilişkisi kurulduktan sonra her zaman değişiklik yapılabilir. Ancak bu değişikliklerin geçerli olması için kiracı aleyhine olmaması gereklidir. Kira sözleşmesinde kira ilişkisi kurulduktan sonra kiracı aleyhine yapılan değişiklikler geçersizdir.[1]

Kanunda belirtildiği üzere yasağın istisnası kira bedelinin belirlenmesidir. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli kiraya veren tarafından dilediği gibi arttırılamaz. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli konusunda anlaşmazlık çıkması halinde kira tespit davası açmak zorunluluğu ortaya çıkacaktır. Kira bedelinin tespitine ilişkin düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 343 ve devamında bulunmaktadır.

Kira bedelinin günün piyasa koşulları dikkate alınarak hak ettiği değere uyarlanması için açılan davalara kira tespit davası denir. Kiranın bedelinin belirlenmesinde birçok etken husus bulunmaktadır. Makalemiz kira bedelinin tespitine ilişkin ayrıntıları ele almaktadır.

Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Şartları

Önemle belirtmek gerekir ki, kira bedelinin tespitine ilişkin hükümler konut ve çatılı işyeri kiraları için uygulama bulur. Kira tespit davasının açılabilmesi için; geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır ve davayı açmada hukuki yarar bulunmalıdır:

Türk Borçlar Kanunun m.344’de kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hüküm yer almaktadır.

İşbu maddeye göre;

• Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşma varsa, kira bedeli anlaşmaya göre arttırılır, bu durumda kira tespit davası açılamaz. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir
• Taraflar arasında anlaşma yoksa yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
• Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında Beş Yıllık Süre: 

Tarafların kira bedelinin arttırılması konusunda bir anlaşma yapıp yapmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Örneğin, 03.03.2022 başlangıç tarihli ve 8 yıllık kira sözleşmesi yapan taraflar, 5 yılık sürenin dolduğu 03.03.2027 tarihi itibariyle kira bedelinin tespiti davası açabilir.

Hakim, kira bedelini Yüksek Mahkemenin belirlediği araştırma yöntemi ve kriterlere göre tespit etmelidir. Emsal kira rayicinin tespitinde; kiralananın özellikleri ve kiralanan yerdeki aynı nitelikte kabul edilebilecek taşınmazların mukayese esas alınması zorunluluğu vardır. [2],[3]

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/79 K. Sayılı kararında izlenecek yolu göstermiştir:

Kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak) getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası (kiracının eski kiracılığı da gözetilerek) takdir edilmelidir. Bu durumda Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda, keşif yapılarak uzman bilirkişi kurulu aracılığı ile dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli belirlendikten sonra bu kira bedeli de dikkate alınarak hak ve nesafet kurallarına göre talep edilen dönemin kira bedelinin takdir edilmesi gerekir.[4]

Kira bedelinin tespiti davası şayet henüz 5 yıldan daha az sürmüş olan bir kira sözleşmesine ilişkin açılmışsa; mahkeme yeni kira bedelini kanunda belirtildiği gibi yıllık TÜFE oranını belirleyerek bir kiraya hükmetmesi gerekmektedir. Ancak sözleşmede artış oranı belirlenmesine rağmen 5 yıldan daha az sürmüş olan bir kira sözleşmesine ilişkin açılmışsa dava reddedilecektir.

Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi

TBK 345/1 maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava yenilenen kira döneminde her zaman açılabilir.

Maddenin ikinci fıkrasında mahkemece tespit edilen kira bedelinin, kiracıyı hangi tarihten itibaren bağlayacağı düzenlenmektedir. Maddeye göre,

• Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.
• 30 gün önce bildirimde bulunma koşulunun yerine getirilmemesi halinde mahkemenin verdiği karar bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.
• Taraflar arasında mevcut olan kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde 30 günlük sürelere gerek olmaksızın yeni kira dönemi sonlanmadan açılan kira tespit davaları sonucu belirlenen yeni kira bedelleri, yeni dönemin başladığı günden itibaren geçerli kabul edilecektir.

Dava Hakkı ve Husumet

Kira tespit davası, bu davayı açmakta hukuki yararı bulunan kişiler tarafından açılabilir. Kira tespit davasını malik sıfatına sahip olan ya da olmayan kiraya veren tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılmaktadır. [5]

Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. [6] Taşınmaz elbirliği mülkiyete tabii ise, tüm ortaklar birlikte kira bedelinin tespiti davası açmalıdır. Tek ortak kira bedelinin tespiti davası açsa dahi diğer ortaklar daha sonra muvafakat vererek davaya katılabilirler.

Kiralananın kira sözleşmesi sürecinde satılması halinde kiralananın yeni maliki eski malik ile aynı haklara sahip olur. Bu nedenle kira sözleşmesi devam ederken kiralananın satılması halinde yeni malikin de dava açma hakkı bulunmaktadır.

Kiralayan yeni kira döneminde ihtirazı kayıtsız olarak önceki dönemdeki aynı tutar veya kendisinin kabul etmediği artış tutarı üzerinden kira bedelini elden teslim alırsa, kira tespit davasını açma hakkını kaybeder. Ancak kira bedeli banka hesabına yatırılıyorsa kiralayan hesaba yeni dönem kira bedeli olarak yatırılmış tutarı ihtirazı kayıt koymaksızın çekse bile kira tespit davası açılabilir.[7],[8]

Görevli ve Yetkili Mahkeme

6100 sayılı HMK 4/1 maddesi hükmüne göre dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; kiralanan taşınmazların, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları görmekle görevli mahkeme Sulh Hukuk mahkemesidir.

Kira bedelinin tespiti davası; kural olarak davalının dava açıldığı tarihteki ikametgahı ya da sözleşmenin yerine getirileceği yani gayrimenkulün bulunduğu yerde açılır.[9]

Şayet sözleşmenin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşme ile belirlenen yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir.

Sonuç

Sonuç olarak, kira tespit davalarında kira sözleşmesinde artış oranının belirlenmesi ya da belirlenmemesi durumu ve yenilenen sözleşmenin süresi büyük önem taşımaktadır.  2/11/1979 günlü ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğince kira tespit ilamları kesinleşmeden infaz edilemez. Bu nedenle kararın kendisi kesinleşmedikçe takip yapılamayacağı gibi ilamda yazılı yargılama gideri ve avukatlık ücreti vs. gibi istekler için de karar kesinleşmedikçe infaz yapılamaz.[10]

Leyla Sarı

KAYNAKÇA

1. Kırmızı, Mustafa. Kira Hukuku. Ankara: Bilge Yayınevi, 2013.
2. Yargıtay 3.HD-2008/1300-5507 31.03.2008 T.
3. Yargıtay 3.HD - 2009/13834-14349 29.09.2009 T.
4. Yargıtay 3.HD –2019/5480 E.2019/79 K.
5. Gümüş, Mustafa Alper. Kira Sözleşmesi. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2012.
6. Yargıtay 3.HD –2017/7770 E. 2019/4738 K 21.05.2019 T.
7. Gümüş, Mustafa Alper. Kira Sözleşmesi. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2012.
8. Aksi görüşte İnceoğlu,Murat/Baş, Ece. Kira Hukukunda Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası , 2012.
9. Kırmızı, Mustafa. Kira Hukuku. Ankara: Bilge Yayınevi, 2013.
10. Hukuk Genel Kurulu 2001/423 E. 2001/456 K.