İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Hukuk sistemimizde kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirmesi belirli şartlara bağlanmıştır. Bu şartlardan biri ihtiyaç nedeniyle tahliyedir. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaç duyması halinde kiracının tahliyesini talep edebilir. Buna “gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye davası” denilmektedir. Kanunda özel olarak düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye dava türü makalemizin konusunu oluşturmaktadır.

İhtyiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

Türk Borçlar Kanunun m.350 de yer alan şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren tahliye davası açarak kira sözleşmesini sonlandırabilir. Kanun maddesi şu şekildedir;

MADDE 350 - Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Maddede ilgili husus açık olarak düzenlenmiştir. İhtiyaç nedeni ile tahliye için aşağıda yer alan şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir;

• Kiralananın konut veya çatılı işyeri olması gerekir.
• Kiralayanın yahut ihtiyacı olduğunu iddia ettiği kendisinin eşinin veya  alt soy ve üst soyunun halen kullandığı veya kullanabileceği aynı vasıflarda başkaca bir gayrimenkulü olmamalıdır.

Sınırlı şekilde sayılan kişiler dışında malikin yansoy akrabalarından veyahut başka kişilerin gereksinimi olduğu sebebiyle tahliye davası açması mümkün değildir. Kanun koyucu bu durumda kiracıyı da korumak maksadıyla hükmü sınırlı sayıda tutmuştur.

• Kiralayanın bu gayrimenkule ihtiyacı olmalıdır.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.1 Konut ihtiyacının temelinde samimiyet ve gerçeklik olgusu yatar. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/2702 Esas Sayılı 2019/4829 Karar Sayılı ve 22.05.2019 tarihli kararında “Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 maddesine göre konut ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” hükmü yer almaktadır.

Yargıtay’a göre konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas No: 2014/3336 Karar No: 2014/4259 22.01.2014 Tarihli kararında; ‘Olayımıza gelince davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamında sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davanın ispatına yönelik tanık delili bildirilmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir.’ hükmü yer almaktadır.

İhtiyaç için kiraya verenin zorda kalmasını yasa koyucu istememektedir. Örneğin Artvin’de yaşayan bir kiraya verenin çocuğunun İstanbul’da üniversite kazanması halinde tahliye istemi hukuka uygundur. 2 Ancak konut ihtiyacının dava sonuna kadar devam etmesi gerekir. Yargıtay bir kararında açılan tahliye davasının devamı sürecinde dahi kiralananın satışı için gerekli çabanın gösterilmeye devam edildiği anlaşıldığından samimi ve zorunlu bir tahliye sebebinden söz edilemeyeceğini ifade etmiştir.3

Dava Açma Süresi

TBK 350/son maddesine göre ihtiyaca dayanan tahliye davalarında kira sözleşmesi, sözleşme süreli ise sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açılabilir. Aynı yasanın “Dava süresinin uzaması” başlıklı 353’üncü maddesinde kiraya verenin, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi halinde, dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılacağı düzenlenmiştir. Bu kapsamda Yargıtay kararlarına da konu olduğu üzere akdin yenilenmeyeceği konusundaki irade karşı tarafa sözleşme süresi ya da bir aylık dava açma süresi içerisinde bildirilmişse yeni dönemin sonuna kadar her zaman dava açılabilir.4

Şayet kira sözleşmesinde süre belirlenmemiş yahut süre belirlenmiş ancak süre bittikten sonra kira sözleşmesi feshedilmemiş ve kira sözleşmesi belirsiz süreliye dönmüşse bu durumda ise kira sözleşmesinin yapılmasından yahut belirsiz süreliye dönmesinden itibaren her 6 aylık süreç fesih dönemi oluşturur. Bu sürenin sonunda kiraya veren en az 3 aylık süre vererek tahliyeyi istemelidir. Bu sürenin sonunda kiracı evi tahliye etmediği durumda kiraya veren fesih döneminin sonundan itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasını açabilecektir. Genel hükümlerdeki 328’inci madde taraflardan her birinin sözleşmede aksine hüküm yoksa yasal fesih dönemleri ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebileceğini düzenlemektedir. Fesih dönemlerinin hesabında kira başlangıç tarihi esas alınır.5

Dava Hakkı ve Husumet

TBK 350 madde hükmüne göre dava açma hakkı kiralayana aittir. Gereksinim nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için açılacak davayı kiraya verenin açabileceği, kiraya veren sıfatına sahip olmayan intifa hakkı sahibi ya da malikin açamayacağı görüşü savunulmaktadır.6

Malik sıfatıyla kuru mülkiyet sahibinin tek başına dava hakkı yoktur.7 Bu kişilerin intifa hakkı sahibi ile birlikte dava açması gerekir. Malik olmayan bir kiraya veren de gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir.8

Görevli ve Yetkili Mahkeme

İlgili davada görevli mahkeme Sulh Hukuk mahkemesidir. İlgili davada yetkili mahkeme ise kiraya verilen taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kiracının Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Başkasına Kiralanması

TBK m.355/1 gereği ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesinden sonra kiraya veren haklı bir neden olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmeden tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz.

Bu durumun tek istisnası ortada haklı bir sebep olması halidir. Kanunda haklı sebebin tanımına yer verilmemişse de mücbir sebepten daha geniş anlaşılması gerektiği kabul edilmektedir. Dolayısıyla, tahliyeye sebebiyet veren ihtiyacın sonradan ortadan kalkması haklı bir sebep teşkil edecektir ve yeniden kiralama yasağına aykırılık gündeme gelmeyecektir.7

Şayet haklı bir sebep olmaksızın kiraya verdiği takdirde bu durumda tahliye ettirdiği eski kiracısının tahliye edilmeden önce ödediği son kirası üzerinden 1 yıldan az olmamak kaydıyla tazminat talep etme hakkı doğacaktır. 3 yıllık süre geçtikten sonra kiraya veren taşınmazı herhangi bir kısıtlama olmaksızın yeniden bir başkasına kiralayabilir.

Sonuç

Sonuç olarak, kanun koyucu kiracının haklarını koruyarak tahliye davası açılmasını sıkı ve sayılı şartlara bağlamıştır. Kanunda sınırlı sayıda sayılan kişilerin ihtiyacı için açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.

Av. Leyla Sarı

KAYNAKÇA

1Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2012/6-388 E., 2012/560 K., 12.09.2012 T. Kararı

2 KILIÇOĞLU, s.465

3 EREN, s.417

4 TUNABOYLU, s.597.

5 TUNABOYLU, s.597.

6 GÜMÜŞ s.344; AKYİĞİT s.175 ; DOĞAN s.75

7 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi  – 11798/12411 3.11.1992 tarihli kararı

8 EREN, s.417.

9 İNCEOĞLU, Mehmet Murat, Kira Hukuku - Cilt II, 1. Baskı, 2014, s. 536-537

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/2702 Esas 2019/4829 Karar 22.05.2019 tarihli kararı

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas No: 2014/3336 Karar No: 2014/4259 22.01.2014 tarihli kararı