Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik İle Gelen Düzenlemeler

26.02.2016 tarih ve 29636 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik ile, alışveriş merkezlerine ilişkin ilke ve kurallar, alışveriş merkezi maliki ile yönetiminin, yetkili idarelerin ve diğer ilgili kurum ve kuruluşların alışveriş merkezlerine ilişkin görev ve sorumlulukları düzenlenmiştir. Bu Yönetmelik hükümlerinde 18.08.2022 tarih ve 31927 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan ve bu tarihten itibaren yürürlüğe girmiş olan Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile değişiklikler yapılmıştır.

Getirilen Yenilikler ve Yapılan Değişiklikler

1. İlk olarak, Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik’in “Tanımlar” başlıklı 3.maddesine ortak gelir, ortak gider ve yönetim gelirinin tanımları eklenmiştir. Buna göre:

Ortak gelir: Ortak kullanım alanlarından elde edilen geçici kiralama, reklam, pazarlama, kültürel ve sanatsal faaliyet, baz istasyonu, ATM ve diğer ortak kullanım alanı gelirleri ile 11.maddenin üçüncü fıkrası kapsamında tahsil edilen avanslardan elde edilen her türlü geliri,

Ortak gider: Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik ve sağlık giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ile yönetim giderini,

Yönetim gideri: Alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderleri, ifade eder.

2. Ardından Yönetmelik’in 11.maddesi “Ortak Gider Paylaşımı” başlığı altında değiştirilmiştir. Bu değişiklik sonucu ortak giderlerin paylaşımı şu şekildedir:

Ortak giderler, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılır. Ayrıca alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri gibi ortak gider niteliğini haiz olmayan giderler ile belgelendirilmeyen giderler için herhangi bir bedel tahsil edilemez. Bu durumda yukarıdaki tanım dikkate alınarak bir gider ortak gider olsa dahi eğer belgelendirilmemişse perakende işletmeden herhangi bir bedel tahsil edilemeyecektir. Önceki düzenlemede ise ortak gider sayılmayan pazarlama, danışmanlık gibi giderler için taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırılmış olması durumunda katılım payı istenebilecekti. Yeni düzenlemede, ortak gider niteliğini haiz olmayan giderler için herhangi bir bedel tahsil edilemeyeceği ifade edilmiştir. Ancak, mevcut sözleşmeler istisna tutulmuş ve mevcut sözleşmeler bakımından durumun ne olacağı yönetmeliğe eklenen geçici 2.madde ile düzenlenmiştir.

Buna göre: bu maddenin yayımı tarihinden önce kurulan sözleşme hükümleri sözleşme süresince geçerlidir. Yani sözleşme süresince ortak gider niteliğine sahip olmayan giderler için de sözleşmeye göre katılım payı istenebilecektir. Ancak düzenlemeye göre, sözleşme süresinin sona ermesinden önce veya sonra sözleşmenin yenilenmesi ya da süresinin uzatılmış sayılması hallerinde söz konusu giderler için katılım payı tahsil edilemez.

Yeni düzenlemede ortak giderler için avans alınmasının şartlarında değişikliğe gidilmiştir. Ortak giderler için bir önceki yılın kesinleşen ortak giderlerinin yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle hesaplanan tutar üzerinden avans alınabilir.  Avans alınması halinde, avansın ait olduğu yılı izleyen şubat ayı sonuna kadar mahsup işlemi gerçekleştirilir. Önceki düzenlemede ise avans hesabında, bir önceki yılın kesinleşen ortak giderlerinin yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle hesaplanan muhtemel tutar esas alınıyordu ve avans alınması halinde avansın ait olduğu yılın sonuna kadar mahsup işleminin gerçekleştirilmesi gerekiyordu.

Hem önceki hem de yeni düzenlemeye göre ortak giderlere katılım payının Türk Lirası üzerinden hesaplanması gerekmektedir. Bu payların perakende işletmelerden, giderlerin tür ve tutarlarının ayrı ayrı belirtildiği bir yazı ile istenmesi gerekmektedir. Perakende işletmelerin bu yazıdaki bilgileri teyit edebilmelerini sağlamak adına her yıl bir önceki takvim yılına ilişkin ortak gelir gider raporu hazırlanarak nisan ayı (önceki düzenlemede mart ayı şeklinde idi) sonuna kadar perakende işletmelere gönderilmesi gerekmektedir. Yine aynı nedenle, eğer perakende mağazalar talep ederse, raporun hazırlanmasına esas teşkil eden gelir ve gider belgeleri ile hizmet sözleşmelerinin birer örneği 15 gün içinde perakende işletmelere verilmelidir. Önceki düzenlemede 15 gün sınırlaması yer almadığından dolayı alışveriş merkezi yönetimince belgelerin verilmesi geciktirilerek perakende işletmelerin kontrol hakkı engellenebiliyordu.

Yine yeni düzenleme ile perakende işletmelerin kontrolünü kolaylaştırmak için ortak gelir ve gider raporunda nelerin olması gerektiği 11.maddenin 6.fıkrasında açıkça sayılmıştır.

Denetimi daha da artırmak adına önceki düzenlemeden farklı olarak alışveriş merkezi yönetiminin avans, ortak gelir ve gider hesaplama ve raporlama işlemleri ile ortak gider paylaşımına ilişkin diğer işlemlerinin bu maddeye uygunluğunun, Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu tarafından yetkilendirilen bağımsız denetim kuruluşunca denetlenerek rapora bağlanacağı ifade edilmiştir. Ayrıca yeni düzenlemeye göre, bu maddeye aykırı uygulamaların ayrı ayrı ve ayrıntılı olarak belirtildiği bu rapor, her yıl temmuz ayı sonuna kadar alışveriş merkezindeki perakende işletmelere gönderilir. Denetimi yapacak bağımsız denetim kuruluşu, alışveriş merkezi maliki veya yönetimince belirlenir. Bağımsız denetim gideri, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden tahsil edilemez.

Ortak gider katılım payları tahsilat amacı dışında kullanılamaz. Ortak gelirler, tahsil edildikleri yılın ortak giderlerinin karşılanmasında kullanılır. Bir takvim yılındaki ortak gelir tahsilatının ortak gider toplamından fazla olması durumunda, ortak gider toplamını aşan kısım, bir sonraki yılın ortak giderlerinin karşılanmasında kullanılır. Önceki düzenlemede ise aşan kısma ilişkin bir bilgiye yer verilmediğinden aşan kısmın nerede ve nasıl kullanılacağı belirsiz olduğundan farklı giderlerin karşılanmasında kullanılabiliyordu.

Her iki düzenlemede de alışveriş merkezi içindeki perakende işletmeden, bu maddeye göre tahsil edilmesi gerekenden daha az ortak gider katılım payı tahsil edilmesi durumunda, tahsil edilmeyen kısmın ve kiraya verilmemiş iş yerlerine ait ortak gider katılım paylarının bu iş yerlerinin maliklerince karşılanacağı öngörülmüştür.

3. Yönetmeliğe eklenen geçici 2.madde ile tarafların bu maddenin yürürlüğünden önce yapmış oldukları sözleşmeler için tarafların bu süre boyunca ortak gider dışındaki giderler için katılma payı istemelerinin geçerli olacağı düzenlenmiştir.

Buna ek olarak bu sözleşmelerde yönetim giderinin alt kalemleri ayrıca belirtilmedikçe perakende işletmelerden yönetim gideri olarak yalnızca alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderler için katılım payı tahsil edilebileceği ve perakende işletmelerce ödenmesi gereken katılım paylarının, bu işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranlanmasıyla hesaplanacağı ifade edilmiştir. Ayrıca bu madde kapsamında perakende işletmelerden reklam, pazarlama, danışmanlık ve yönetim giderleri için katılım payı tahsil edilmesi durumunda, 11 inci maddenin yedinci fıkrası gereğince hazırlanan bağımsız denetim raporunda gider paylaşım işlemlerinin bu maddeye uygunluğuna da yer verileceği düzenlemesi getirilmiştir.

Sonuç

Sonuç olarak Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik’te yapılan değişikliklerle ortak gelir ve giderlere ilişkin ayrıntılı düzenlemeler getirilmiş, bunlar üzerindeki denetim artırılmış ve perakende işletmelerin de menfaatini gözeten yenilikler yapılmıştır.

Zeynep Sude Sağlık